KOMİSYON SÖZLEŞMESİ 

 

Komisyon sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 532-546 ve Türk Ticaret Kanunu (TTK) madde 917-930 arasında düzenlenmiştir. Bunlara göre; Komisyon sözleşmesi, bir tarafın (komisyoncu) kendi adına ancak başkasının hesabına belirli bir hukuki işlem yapmayı üstlendiği bir sözleşme türüdür. Bu sözleşme uyarınca komisyoncu, belirli bir ücret veya komisyon karşılığında işlem gerçekleştirir. Komisyon sözleşmesi, genel itibarıyla vekalet sözleşmesine benzese de komisyoncu işlemi kendi adına yaptığı için bazı farklılıklar taşır. 

 

A. Komisyoncu Nedir?

 

Komisyoncu kendi adına fakat başkasının hesabına mal veya hizmet alım satımı yapan kişidir. Komisyoncunun iki türü vardır. Bunlar "alım veya satım komisyoncusu" ve "taşıma işleri komisyoncusudur".

Alım-satım komisyoncusu; komisyoncunun ücret karşılığında kendi adına fakat vekalet verennin hesabına kıymetli evrak ve taşınırların alım - satımını üstlenen tacir yardımcısıdır.  Komisyoncu, işlemi gerçekleştirirken üçüncü kişilerle doğrudan kendisi muhatap olur ve sözleşmenin tarafı gibi hareket eder. Ancak, ticari ilişkinin nihai faydalanıcısı hesabına işlem yaptığı kişidir.

Taşıma işleri komisyoncusu; Ücret karşılığında kendi adına ancak müvekkilinin hesabına eşya taşıma işini organize eden kişidir. Taşıma sürecinde lojistik ve operasyonel işlemleri üstlenir ancak nihai sorumluluk müvekkile ait olur. Taşıma işleri komisyonculuğu, özellikle lojistik ve nakliye sektörlerinde yaygın olarak görülür.

 

B. Komisyoncunun Özellikleri 

 

- Kendi adına, başkasının hesabına işlem yapar: Komisyoncu, ticari işlemleri kendi adına gerçekleştirse de, asıl fayda vekâlet verene (iş sahibi) aittir​. 

- Komisyoncu, dolaylı temsil yetkisine sahiptir. Yani, yaptığı işlemler kendi adına ancak komisyon verenin hesabına yapılır. Kural olarak, yapılan işlemlerden doğan hak ve borçlar doğrudan komisyoncuya aittir. Çünkü işlemi kendi adına gerçekleştirmiştir. İki istisna vardır:

1-Üçüncü kişi, temsil ilişkisinin varlığını biliyorsa veya bilmesi gerekiyorsa: Eğer üçüncü kişi, komisyoncunun başkasının hesabına işlem yaptığını açıkça biliyorsa veya durum gereği bilmesi gerekiyorsa, bu işlemden doğan sonuçlar doğrudan komisyon verene intikal edebilir.

2- İşlemin, komisyoncu ile yapılması veya doğrudan komisyon veren ile yapılması arasında fark yoksa: Örneğin, söz konusu işlem komisyon verenin doğrudan taraf olduğu izlenimini uyandırıyorsa ya da teamüller gereği böyle kabul ediliyorsa, işlemin hukuki sonuçları komisyon verene doğrudan bağlanabilir.

- Komisyoncu, hukuken bağımsız bir tacir yardımcısı olup, ticari faaliyetini komisyonculuk sözleşmesine göre yürütür.

- Komisyoncu, belirli bir işin yapılması için görevlendirilir ve bu iş tamamlandığında sözleşme sona erer. Komisyon sözleşmesi, sürekli bir vekalet ilişkisi kurmaz, belirli bir iş veya işlemin yapılmasını içerir. Komisyon sözleşmesi, bir istisna olarak sürekli de olabilir, ancak bu durumda "genel komisyonculuk" söz konusu olur. Örneğin, bir firmanın sürekli olarak belirli mal veya hizmetlerin alım-satımında bir komisyoncuyla çalışması gibi.

- Komisyonculuk, ücret karşılığında yapılan bir sözleşmedir ve ücret, sözleşmenin zorunlu unsurudur. Eğer ücret kararlaştırılmamışsa, bu sözleşme vekalet sözleşmesi olarak değerlendirilir. Çünkü vekalet sözleşmesi, kural olarak ücretsiz de olabilir (TBK m. 502). Ancak, vekilin iş görmesi karşılığında ücret alacağı kararlaştırılmışsa, bu vekalet sözleşmesi de ücretli olabilir.

 

C. Komisyoncunun Hakları 

 

- Ücret Alma Hakkı: Komisyonculuk, ücret karşılığında yapılan bir faaliyettir ve ücret, komisyon sözleşmesinin zorunlu bir unsurudur. Komisyoncu, işin tamamlanmasıyla ücrete hak kazanır. Eğer iş, komisyon verenden kaynaklanan bir sebeple tamamlanamazsa, komisyoncu yine de ücretin bir kısmını talep edebilir. 

Komisyoncu, dürüstlük kuralına aykırı davranarak satın aldığından daha fazla veya sattığından daha az bedel bildirirse ücret alma hakkını kaybeder.

- Masraf ve Giderleri Talep Etme Hakkı: Komisyoncu, komisyon verenin yararına yaptığı tüm masrafları ve ödediği paraları faiziyle birlikte talep edebilir. Olağan ve olağanüstü giderler arasında fark bulunmamaktadır, ancak komisyoncu kendi çalışanlarının ücretini komisyon verenden isteyemez.

- Hapis Hakkı: Komisyoncu, sattığı malın bedeli ve satın aldığı mal üzerinde hapis hakkına sahiptir.

- Kendi Mallarıyla İşlem Yapma Hakkı: Komisyoncu, komisyon verenin aksine bir talimatı yoksa satın alacağı mal yerine kendi mallarını satabilir veya satacağı malı kendisi için alabilir. Bu tür işlemler yapıldığında, komisyoncu bunu aynı gün içinde komisyon verene bildirmek zorundadır. Bu hallerde de komisyon işlerinde alışılmış olan ücret ve giderlerini isteme hakkı bulunmaktadır.

 

D. Komisyoncunun Yükümlülükleri 

 

- Bildirim ve Bilgilendirme Yükümlülüğü: Komisyoncu, vekâlet verenin çıkarlarını koruyarak işin durumunu düzenli olarak bildirmek zorundadır.

- Özen Borcu: Komisyoncu, müvekkilinin çıkarlarını en iyi şekilde gözetmeli ve işlemi özenle yürütmelidir. Satılmak üzere teslim aldığı malların korunması ve ayıplı olup olmadığının kontrol edilmesi sorumluluğundadır.

 - Talimatlara Uygun Hareket Etme Yükümlülüğü: Komisyon verenin belirlediği fiyatın altında satış yapamaz veya üstünde alım yapamaz. Veresiye satış veya ödeme yapılması ancak komisyon verenin izniyle mümkündür.

- Sigortalama ve Masraf Yönetimi: Komisyoncu, müvekkilinden özel talimat almadıkça malları sigortalatmak zorunda değildir. Taşıma işleri komisyoncusu, taşıma ile ilgili tüm sözleşmeleri yapmak, ambalajlama, sigortalama ve gümrük işlemleriyle ilgilenmekle yükümlüdür.

 

E. Sonuç

 

Komisyon sözleşmesi, ticaret hayatında önemli bir yer tutar ve özellikle ticari vekalet ilişkilerinde sıkça kullanılır. Komisyoncu, kendi adına hareket etse de asıl fayda müvekkile aittir. Türk Borçlar Kanunu ve Türk Ticaret Kanunu çerçevesinde düzenlenen bu sözleşme türü, taraflar arasında güven ve sorumluluk ilişkisi gerektirir. Bu nedenle, tarafların hak ve yükümlülüklerinin sözleşmede açıkça belirlenmesi büyük önem taşır.

 

SİMSARLIK (TELALLIK) SÖZLEŞMESİ

 

Simsarlık sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 520-531 hükümlerine göre, bir kişinin, taraflar arasında bir sözleşmenin kurulmasına aracılık etmeyi ve bu hizmeti karşılığında ücret almayı üstlendiği sözleşmedir.

 

A. Simsar  ve Özellikleri

 

- Simsar, taraflar arasında sözleşme kurulmasına imkan sağlanmasını veya kurulmasında aracılık etmesi durumunda sözleşmenin kurulması karşılığında ücrete hak kazanan kişidir. Bağımsız Tacir Yardımcısıdır. Simsar, bir tacirin veya şirketin çalışanı değildir. Kendi adına çalışır ve tarafsız kalmak zorundadır. Kendi işletmesini yönetebilir ve kendi adına iş yapabilir.

- Simsar, taraflar arasında hukuki işlemin kurulmasına aracılık eder, ancak işlem taraflarından biri adına hareket etmez. Simsarlık, meslek olarak sürekli yapılmak zorunda değildir. Bir kişi geçici olarak da simsarlık yapabilir.

-  Simsarlık ilişkisi sürekli bir vekalet ilişkisi kurmaz. Sözleşmenin kurulmasına kadar geçerli bir görevdir. Sözleşmenin kurulması ile ücrete hak kazanır. Eğer işlem gerçekleşmezse ücret talep edemez. Sözleşme kurulup kurulmayacağı belli olduğunda simsarlık faaliyeti sona erer.

-Taşınmaz alım-satımına ilişkin simsarlık sözleşmeleri yazılı olmak zorundadır. Yazılı yapılmadıkça geçersizdir .

Önemli Not:

Emlak komisyoncuları, hukuken birer simsardır. Taşınmazların alım-satımına aracılık eden emlakçılar da TBK kapsamında simsarlık faaliyeti yürütmektedir.

- Simsar, taraflardan herhangi birini temsil etmez ve onlar adına işlem yapamaz. Özel bir yetki verilmediği sürece tacir adına işlem yapma yetkisine sahip değildir.

 

B. Simsarın Hakları 

 

- Ücret Alma Hakkı: Kural olarak, simsar ücrete hak kazanmak için sözleşmenin kurulmasını sağlamak zorundadır. Eğer taraflar arasında sözleşme kurulmazsa, simsar ücret talep edemez. Kurulan sözleşme geciktirici koşula bağlanmışsa, ancak bu koşul gerçekleştiğinde ücret ödenebilir.

Özel Durumlar: Ücret belirlenmemişse, tarifeye göre belirlenir. Tarife de yoksa teamüle göre ödenir (TBK m. 522). Aşırı yüksek ücret belirlenmişse, mahkeme bunu hakkaniyete uygun şekilde indirebilir. Eğer taraflardan biri tacirse, basiretli bir iş insanı olarak piyasanın durumunu bilmesi gerektiğinden, aşırı ücreti mahkemeye taşıyamaz.

- Giderleri Talep Etme Hakkı: Simsar, aracılık sürecinde yaptığı masrafları talep edemez. Ancak, sözleşmede giderlerin karşılanacağına dair özel bir hüküm varsa, sözleşme kurulduğu anda masrafları talep edebilir.

 

C. Simsarın Yükümlülükleri

 

- Taraflar Arasında Sözleşmenin Kurulmasına Aracılık Etme: Simsarın temel yükümlülüğü, taraflar arasında bir sözleşmenin kurulmasına aracılık etmektir. Sözleşmenin kurulmasını zorlaştıran veya engelleyen bir eylemde bulunursa, ücret alma hakkını kaybeder.

- Tarafsızlık ve Dürüstlük İlkesi: Simsar, taraflar arasında objektif olmalı ve dürüstlük kuralına uygun hareket etmelidir. Yanıltıcı veya eksik bilgi verirse, aracılık ücreti talep edemez. Bir tarafın aleyhine çalışması durumunda, sorumluluk doğabilir ve tazminat ödemek zorunda kalabilir.

- Tacirin Menfaatini Gözetme Yükümlülüğü: Simsar, tacirin veya hizmet sunduğu kişinin menfaatlerini gözetmek zorundadır. Eğer sözleşmenin kurulmasını engelleyen bir eylemde bulunursa, tazminat ödemekle yükümlüdür.

Taşınmaz alım-satımına yönelik simsarlık sözleşmeleri özel bir düzenlemeye tabi olup yazılı şekil şartına uymak zorundadır. Bu sebeple sözleşme yazılı olarak yapılmazsa geçersizdir. Yetkisiz emlakçılar veya yetkisiz kişiler tarafından yapılan taşınmaz simsarlık işlemleri geçersiz kabul edilebilir.

 

D. Sonuç

 

Özetlemek gerekirse, Simsarlık, geçici ve aracılık odaklı bir faaliyettir. Simsarın görevi, tarafları bir araya getirmek ve sözleşmenin kurulmasına aracılık etmektir. Simsar, ancak sözleşme kurulursa ücret alabilir. Taşınmaz simsarlığında yazılı sözleşme şarttır. Simsar, dürüstlük ve tarafsızlık ilkelerine uymak zorundadır.

 

EMLAK KOMİSYON SÖZLEŞMESİ 

 

Emlakçılık, taşınmaz alım-satım ve kiralama işlemlerine aracılık eden ve bu hizmet karşılığında komisyon ücreti alan profesyonel bir meslek dalıdır. Türkiye’de emlakçılık faaliyeti;

• Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 520-531 (Simsarlık Sözleşmesi),
• Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 532-546 (Komisyon Sözleşmesi),
• Türk Ticaret Kanunu (TTK) m. 917-930 (Ticari Komisyonculuk),
• Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik (Yetki belgesi, sözleşme zorunluluğu, hizmet bedeli vb.)

hükümlerine tabidir.

Emlak komisyon sözleşmesi, emlakçının (aracı), belirli bir taşınmazın alım-satım veya kiralama işlemlerine aracılık etmesi ve bu hizmet karşılığında komisyon bedeline hak kazanmasını sağlayan sözleşmedir.

Emlak Komisyon Sözleşmesi:

• Emlakçının aracılık hizmetini düzenleyen bir sözleşmedir. (Hizmetin Kapsamı)
• Ücrete hak kazanma koşulu işlemin gerçekleşmesidir. (Komisyon Ücreti-Ödeme Şartları)
• Şekil şartına tabidir, yazılı olarak yapılmalıdır. (Adi Yazılı ve/veya Noter huzurunda Resmi Yazılı)

Sözlü şekilde yapılan emlak komisyon sözleşmeleri geçersizdir.

Simsarlık Sözleşmesi ile Bağlantısı

Emlak komisyon sözleşmesi, hükümleri itibarıyla simsarlık sözleşmesine benzemektedir (TBK m. 520-531). Simsar, sözleşmenin kurulmasına aracılık eder ve işlem tamamlandığında ücrete hak kazanır.

Komisyon Sözleşmesi ile Bağlantısı

Bazı hallerde komisyon sözleşmesine de benzetilebilir, çünkü emlakçı, komisyoncu gibi bir alım-satım işlemi için hizmet sunmaktadır. Ancak komisyoncudan farklı olarak taşınmazı kendi adına alıp satamaz, sadece tarafları bir araya getirir.

 

A. Emlak Komisyon Sözleşmesinin Şekil Şartları

 

Emlak komisyon sözleşmelerinde bulunması zorunlu unsurlar şunlardır:

Taraf bilgileri: Tarafların adı soyadı veya ünvanı, TCKN veya vergi numarası, adresi, iletişim bilgileri belirtilmelidir.
Taşınmaz bilgileri: Sözleşme konusu taşınmazla ilgili satış, kiralama veya başka bir işlem için aracılık hizmetinde bulunduğunu hususu belirtilmelidir.
Komisyon Bedeli ve Ödeme Şekli: Sözleşmede komisyon bedeli ve ödeme şekli sözleşmede yer almalıdır. Aksi takdirde sözleşme esaslı unsur eksikliği ile geçersiz olacaktır.
Sözleşme Süresi: Sözleşmenin başlangıç ve bitiş tarihleri belirtilmelidir. Komisyon bedeline hak kazanacağı en geç tarih sözleşmede yer almalıdır.
Tarafların Hak ve Yükümlülükleri: Emlakçının hizmet yükümlülükleri (ilan verme, müşteri bulma vb.) belirlenmelidir. Yine iş sahibinin yükümlülükleri (emlakçıyı devre dışı bırakmama, eksik/hatalı bilgi vermeme vb.) açıkça yazılmalıdır. Emlakçı tek yetkili ise yetki süresi ve bu durum sözleşmede belirtilmelidir.
Fesih ve Cezai Şartlar: Taraflardan biri sözleşmeyi haksız olarak feshederse ne olacağı belirtilmelidir. Emlakçı devre dışı bırakılarak taşınmaz doğrudan satılırsa/kiraya verilirse komisyon bedelinin ödeneceği belirtilmelidir.
İmzalar: Sözleşmenin geçerli olması için her iki tarafın imzalarının bulunması zorunludur. Adi yazılı yapılan emlak komisyon sözleşmesinde esaslı nokta olan imzaların varlığı yeterlidir.

 

B. Emlak Komisyon Sözleşmesinin Geçerliliği ve Hukuki Sonuçları

 

Sözleşmenin varlığı, tarafların iradelerinden ve fiili uygulamadan anlaşılabilir. Sözleşmede şekil şartlarına veya zorunlu unsurlara uyulmazsa, sözleşme geçersiz sayılabilir. Hizmet bedeli, işlem tamamlanmadıkça talep edilemez. Emlakçı, ancak işlem gerçekleşirse komisyon ücretine hak kazanır. Yetkisiz kişilerin yaptığı emlakçılık faaliyetleri hukuka aykırıdır ve yaptırıma tabidir.

 

C. Sonuç

 

Emlak komisyon sözleşmesi, tarafların hak ve yükümlülüklerini net şekilde düzenleyen, taşınmaz alım-satım ve kiralama süreçlerinde emlakçının rolünü belirleyen önemli bir sözleşmedir. Yazılı yapılması zorunludur ve zorunlu unsurlar eksik olduğunda geçersiz sayılabilir. Bu sebeple sözleşmenin dikkatlice hazırlanması ve tarafların incelemesi önemlidir.

Cüceloğlu Hukuk