وتغطي أحكام علاقة الإيجار المحددة في قانون الالتزامات التركي الفترة من بداية علاقة الإيجار إلى نهايتها. على الرغم من الاتفاق على العناصر الأساسية والثانوية للعقد عند إنشاء عقد الإيجار، إلا أن علاقة الإيجار قد تنتهي في مرحلة لاحقة لأسباب نابعة من المستأجر أو المؤجر. إذا لم يقم المستأجر بإخلاء العقار المستأجر بموافقته لأسباب ضرورية، يتم رفع دعوى إخلاء ضد المستأجر ويتم الإخلاء بهذه الطريقة.

رغم أن أحكام الاحتياطي هي الغالبة في نظام قانون الالتزامات التركي بسبب حرية التعاقد، إلا أن المشرع اختار تنظيم هذا المجال بأحكام إلزامية في علاقة المستأجر/المؤجر، وخاصة في طلبات رفع دعوى الإخلاء. 

وتنظم المواد 339 وما يليها من القانون عقود إيجار الأماكن السكنية والتجارية المسقوفة، كما تحدد الحالات التي يجوز فيها رفع دعوى الإخلاء. ولا ينبغي أن ننسى أن المشرع قد ذكر الحالات التي يمكن فيها رفع دعوى الإخلاء واحدة تلو الأخرى (numerus clausus)، وذلك لمنع إنهاء العقد تعسفياً ومنع المظالم المختلفة التي قد تحدث، ولم يسمح برفع دعوى الإخلاء لأي سبب آخر غير الأسباب المذكورة. ولهذا السبب، يجب على الأشخاص الذين يرغبون في رفع دعوى إخلاء أن ينتبهوا إلى ما إذا كانت أسباب الإخلاء المنصوص عليها في القانون موجودة في علاقات الإيجار الحالية الخاصة بهم. 

في الأساس، يتم رفع قضايا الإخلاء في محكمة الصلح المدنية في المنطقة التي يقع فيها العقار. ومع ذلك، يمكن أيضًا رفع دعوى الإخلاء باتباع إجراءات التنفيذ غير القضائي وفقًا لأحكام قانون التنفيذ والإفلاس. يتم رفع قضايا الإخلاء التي يتعين رفعها وفقًا لقانون الإخلاء إلى محكمة التنفيذ التي يتبعها مكتب التنفيذ الذي تتم فيه إجراءات التنفيذ. 

الحالات التي يمكن فيها رفع دعوى الإخلاء هي كما يلي:

أ) تعهد المستأجر بالإخلاء: تعهد المستأجر للمؤجر بإخلاء المكان المؤجر في تاريخ معين. يجب الانتباه إلى شروط الصلاحية؛ فيجب أن تكون مكتوبة، ويجب أن تنص بوضوح على التاريخ الذي سيتم فيه إخلاء العقار المستأجر، ويجب أن تصدر في تاريخ لاحق لتوقيع عقد الإيجار. إذا لم يقم المستأجر بإخلاء العقار بموافقته خلال هذه الفترة المحددة، فيحق للمالك رفع دعوى إخلاء. 

ب) إنذارين مبررين للمستأجر الذي لم يدفع الإيجار: إذا لم يقم المستأجر بتنفيذ التزامه بدفع الإيجار خلال مدة الإيجار وأرسل المؤجر إنذارين لتحديد ذلك، يمكن رفع دعوى إخلاء. 

ج) الإخلاء بالإخطار:  ما لم يخطر المؤجر المستأجر بعقد إيجار محدد المدة قبل 15 يومًا على الأقل من نهاية الإيجار، يعتبر الإيجار ممتدًا لمدة عام واحد بنفس الشروط. لا يجوز للمؤجر إنهاء علاقة الإيجار بسبب انتهاء مدة العقد. ومع ذلك، في نهاية فترة التمديد التي تبلغ 10 سنوات، يجوز للمؤجر إنهاء العقد دون إبداء أي أسباب، شريطة تقديم إشعار قبل ثلاثة أشهر على الأقل من نهاية كل سنة تمديد بعد هذه الفترة. النقطة التي يجب مراعاتها في الإخلاء بالإخطار هي أن التاريخ الذي يصل فيه الإخطار إلى المرسل إليه يعتبر تاريخًا للإخطار. في حالة إخلاء المستأجر عن طريق الإخطار، فإن الإخطار المناسب هو أمر مهم.

د) دعوى الإخلاء بسبب حاجة المؤجر: إذا كان المؤجر ملزماً باستعمال العين المؤجرة لنفسه أو لزوجته أو لأحفاده أو أجداده أو لأشخاص آخرين ملزم قانوناً برعايتهم بسبب حاجة إلى سكن أو مكان عمل، فإنه يجوز له رفع دعوى إخلاء الشخص عند انتهاء المدة في العقود المحددة المدة، أو خلال شهر واحد يبدأ من التاريخ المحدد وفقاً لفترة الإنهاء والمدد المتوقعة لإشعار الإنهاء وفقاً للأحكام العامة للإيجار في العقود غير المحددة المدة.

 
هـ) دعوى الإخلاء بسبب حاجة المالك الجديد:  إذا كان على من انتقل إليه العقار المؤجر أن يستخدمه كسكن أو عمل لنفسه أو لزوجته أو لأحفاده أو أجداده أو لغيرهم من الأشخاص الذين يلزمه القانون برعايتهم، فإنه يجوز له إنهاء عقد الإيجار برفع دعوى بعد ستة أشهر من تاريخ الانتقال، بشرط إخطار المستأجر كتابياً بالوضع خلال شهر من تاريخ الانتقال. يجب تقديم الإشعار خلال شهر واحد من تاريخ الاستحواذ، ومن غير الممكن تصحيح هذا الأمر لاحقًا. ليس من الضروري رفع الدعوى فوراً عند انتهاء الستة أشهر، ولكن من الممكن رفعها حتى نهاية عقد الإيجار الحالي. يجوز لمن انتقلت إليه ملكية العين المؤجرة بعد ذلك أن يستعمل حقه في فسخ العقد للضرورة إذا رغب في ذلك وذلك بإقامة دعوى خلال شهر من تاريخ انتهاء مدة العقد. لا يوجد التزام بتقديم إنذار مسبق لممارسة هذا الحق الناشئ عن المادة 351/2 من القانون التجاري التركي. 

و) دعوى الإخلاء بسبب إعادة بناء أو تطوير المكان المؤجر: إذا احتاجت العين المؤجرة إلى إصلاحات أو توسعة أو تعديلات جوهرية بغرض إعادة البناء أو التطوير وكان من المستحيل استخدام العين المؤجرة أثناء هذه الأعمال، فيمكن إجراء الإخلاء برفع دعوى في نهاية المدة في العقود المحددة المدة، وخلال شهر واحد يبدأ من التاريخ المحدد وفقاً لفترة الإنهاء والمدد المتوقعة لإشعار الإنهاء وفقاً للأحكام العامة للإيجار في العقود غير المحددة المدة.

ج) دعوى الإخلاء بسبب تخلف المستأجر عن سداد الإيجار: يلتزم المستأجر بدفع الإيجار. إذا لم يقم المستأجر بدفع الإيجار أو النفقات الملحقة المستحقة بعد تسليم العين المؤجرة، جاز للمؤجر أن يمنح المستأجر مهلة كتابية ويبلغه أنه إذا لم يدفع خلال هذه المدة فإنه سوف يفسخ العقد. المدة الممنوحة للمستأجر عشرة أيام على الأقل، وللإيجارات السكنية وإيجارات أماكن العمل ثلاثين يوماً على الأقل. تبدأ هذه المدة من اليوم التالي لتاريخ الإشعار الكتابي للمستأجر. ومع ذلك، مع هذا الخيار، إذا تم سداد المبلغ المقابل لدين الإيجار خلال 30 يومًا، فسيتم القضاء على خطر الإخلاء حتى في حالة وجود مبلغ مفقود من حساب الغطاء. 

ح) دعوى الإخلاء لوجود محل إقامة للمستأجر أو الزوج المتعايش: إذا كان للمستأجر أو الزوج المتعايش محل إقامة صالح للسكن ضمن حدود بلدية ذات المنطقة أو البلدة، ولم يكن المؤجر على علم بذلك عند إبرام عقد الإيجار، فيجوز له إنهاء العقد بدعوى خلال شهر من تاريخ انتهاء العقد.

أولا) دعوى الإخلاء بسبب عدم استعمال المكان المستأجر بعناية وعدم احترام الجيران: يلتزم المستأجر باستعمال المكان المستأجر بعناية وفقا للعقد وإظهار الاحترام اللازم للجيران. إذا لم يلتزم المستأجر بذلك، يجب على المؤجر إخطار المستأجر بإشعار كتابي بضرورة تصحيح المخالفات خلال ثلاثين يومًا، وإلا فسيتم إنهاء عقد الإيجار. إذا لم يتم تصحيح المخالفة رغم ذلك، يجوز للمؤجر رفع دعوى إخلاء.

i) دعوى الإخلاء بسبب الإضرار العمدي والجسيم من قبل المستأجر بالعين المؤجرة: إذا أضر المستأجر عمدا وجسيما بالعين المؤجرة، أو كان إعطاؤه مهلة لا يجدي نفعا، أو أصبح استمرار عقد الإيجار لا يطاق بالنسبة للمؤجر والجيران والأشخاص الذين يعيشون في نفس العقار مع المستأجر بسبب عدم التزام المستأجر بالالتزام، يجوز للمؤجر إنهاء عقد الإيجار فورا بإشعار كتابي دون الحاجة إلى إعطاء مهلة ورفع دعوى إخلاء.

ج) دعوى الإخلاء بسبب إفلاس المستأجر: يجوز للمؤجر أن يطلب من المستأجر تقديم ضمانات للإيجارات التي سوف تستحق عليه في حالة إفلاس المستأجر بعد تسليم المكان المؤجر. ويمنح المستأجر وممتلكات الإفلاس فترة زمنية مناسبة، كتابيًا، لتقديم هذا الضمان. يجوز للمؤجر الذي لم يقدم له ضمانات خلال هذه المدة إنهاء العقد فوراً دون الالتزام بأية فترة إشعار إنهاء ورفع دعوى إخلاء.
وكما تم شرحه بالتفصيل أعلاه، فقد وضع المشرع حقوقًا والتزامات منفصلة للمستأجر والمؤجر. في مذكرة المعلومات هذه، تمت مشاركة المعلومات المتعلقة بقضايا الإخلاء الناشئة عن علاقات الإيجار. وبما أن عملية المحاكمة تخضع لقواعد إجرائية صارمة، فلا ينبغي أن ننسى أن الخطأ في ممارسة حق الدفاع قد يؤدي إلى ضرر لا يمكن إصلاحه.